На протяжении 50 лет прошедшего столетия главное внимание в стране уделялось наращиванию объема жилищного фонда, на что затрачивалось более 85 % материально-финансовых ресурсов страны. Недостаточность финансирования сферы капитального ремонта и реконструкции приводила к постоянному накапливанию так называемого недоремонта, т.е. объема фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования. Для зданий конструктивных систем, которые применялись в Европе и в нашей стране, периодичность проведения капитального ремонта и реконструкции составляет 25-27 лет.

В результате в общем объеме жилищного фонда 62,1 % жилых домов старше 30 лет, т.е. треть жилищного фонда с износом более 30 %. В стране имеется ветхий фонд в размере 3 % общего объема жилищного фонда, из которого необходимо переселить жителей, для чего потребуется по минимальной норме построить не менее 110 млн. м² общей площади жилья. Откладывание сроков проведения ремонтно-реконструктивных работ чревато тяжелыми экономическими последствиями и в ближайшие 10-15 лет порядка 300-400 млн. м² жилищного фонда придет в состояние, непригодное для проживания из-за потери потребительских качеств, и станет бесперспективным как источник доходов местных бюджетов.

Нарушение нормативных сроков периодичности капитального ремонта и реконструкции, включая соблюдение теплотехнических норм, привело к тому, что наша страна оказалась практически на одном из последних мест в мире по тепловой эффективности жилых зданий. Удельные затраты топлива в жилищной сфере достигли 87-89 кг условного топлива на 1 м² общей площади в год, что в 3,5 раза больше, чем в Норвегии и Канаде с аналогичными климатическими условиями. Если 30 % расхода энергоресурсов связано с непроизводственными потерями в установках генерации, транспортировки и распределения энергии, то остальные 70 % потерь происходят непосредственно при потреблении в жилых домах.

Особой проблемой является массовая застройка панельными, блочными и кирпичными жилыми домами по типовым проектам первого поколения, построенными в период 1950- 1960-х гг. Их объем составляет около 290 млн. м², в которых размещается 10 % всего жилищного фонда, и в нем проживают более 15 млн. человек. Значительное количество таких зданий расположено в малых городах и сельских поселениях.

Важнейшей частью нового этапа жилищной политики России должны стать не только новое строительство, но и реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда и в первую очередь жилых домов первых массовых серий. Реконструкция обеспечит снижение объемов выбытия жилья по ветхости, снижение расходов потребления и потерь энергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и архитектурного качества застройки. Реконструкция повысит стандарт потребительского качества жилья на вторичном рынке и ускорит приватизацию, сделает более плавным процесс продвижения жилищной коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам за коммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление.

Как показывают зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России, ремонтно-реконструктивные работы на жилых домах могут производиться без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, объем которого составит 20-30 % реконструируемых жилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по экономическим факторам, требующим отселения жителей с предоставлением нового жилищного фонда.

Реализация мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда не только позволит поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический эффект. При реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50 %. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной и перспективной для инвесторов, желающих улучшить свое жилье, имеющееся в реконструируемых домах.

Одним из вариантов решения территориальных проблем при реконструкции и пространственной организации городской среды является вовлечение в сферу градостроительного освоения нового территориального ресурса - поверхности неиспользованных плоских, малоуклонных крыш и пустующих чердаков зданий, дублирующих площадь застройки и пригодных для функционального использования при устройстве мансардного этажа. Этот ресурс представляется экономически эффективным и градостроительно оправданным, открывает новые возможности повышения архитектурно-композиционного качества существующей городской застройки, пятый фасад.

Во-первых, не потребуется новых отводов земли, а за счет надстройки мансардных этажей повышается плотность застройки в пределах установленных норм, а значит, повышается интенсивность использования городских территорий.

Во-вторых, появляется возможность получить дополнительную площадь жилья на инженерно освоенной территории, имеющую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры.

В-третьих, устройство мансардных помещений в чердачном пространстве взамен плоских и малоуклонных крыш сократит теплопотери через крышу и обеспечит долговечность кровли.

Широкое распространение мансардное строительство может получить при реконструкции районов, застроенных жилыми домами первых массовых серий, построенных в 50-60-е гг. и требующих обновления, а также при реконструкции жилых домов последующих периодов. При устройстве мансардных этажей в условиях реконструкции застройки исторических городов следует исходить из оценки ценности историко-культурного и архитектурно-градостроительного наследия, выявляя особенности построения объемно-пространственного решения мансардного этажа с учетом сохранения сложившихся стиля, масштаба, силуэта и архитектурной пластики фасадов существующих зданий.

За последние годы были постепенно улучшены законодательные и финансовые условия для санации зданий. Учитывая огромный размер жилого фонда, имеющихся на данный момент инвестиций хватит лишь для санации относительно небольшой части жилых домов. К тому же средства государственной поддержки используются не для оптимальных экономических решений, а в основном для текущего ремонта. Собственники, бывшие квартиросъёмщики, мало мотивированы внести собственный вклад в сохранение жилого фонда, экономию энергии, повышение комфорта проживания и стоимости жилья. Растет спрос на опытных специалистов по санации – архитекторов, проектировщиков, инженеров, экономистов и управляющих жилой недвижимостью.

Необходимо отметить, что из почти трёх миллиардов квадратных метров жилой площади российского жилищного фонда половина должна быть санирована в срочном порядке. Предусмотрена государственная поддержка в форме субсидий в размере 95 % действительных затрат на санацию общей собственности. Финансирование оставшихся 5 % происходит за счёт собственников жилья. Также за счёт собственников должна проводится 100 % санация квартир (индивидуальная собственность). В результате должна быть использована схема финансирования, приемлемая для жильцов, которая состоит из разных источников, таких как государственные субсидии, средства собственников, средства, сэкономленные на сокращении потребления энергии, и кредиты.

Предлагаемый проект санации в рамках реконструкции модернизации жилого фонда
в Ленинградской области включает в себя подготовку и проведение комплексной энергосберегающей санации 2-х, 3-х этажных жилых домов построенных и распространённых в Российской Федерации 50-70-х годов.

Для санации были выбраны дома г.Кировска Ленинградской области. В результате нашего пилотного проекта была разработана подготовка комплексной санации жилого дома с учётом всех энергосберегающих мероприятий, а также мероприятий, не связанных с экономией энергии, но технически необходимых. Учитывая предложенные условия и экономию затрат на энергию после санации, с социальной точки зрения рефинансирование санации для жильцов представляется доступным, т.к. расходы связанные с санацией дома не связаны с оплатой таковых жильцами. Все затраты по санации включены в жилой фонд получаемый в результате строительства мансардной надстройки над домом.

В мае 2010 года были проведены общественные слушания среди жильцов и администрации города, представляющие муниципальную собственность в данных домах. Проект одобрен и запущен.

Какие мероприятия по санации жилого здания включает предлагаемая программа ремонта общей собственности в многоквартирных домах:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, в том с числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• замена крыш;
• ремонт подъездов и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
• утепление фасадов;
• замена окон с определённым коэффициентом теплопередачи.

Конструктивная особенность мансардной надстройки заключается в создании внешней конструкции без опоры на существующее жилое здание.

Дом до проведения реконструкции

Дом после реконструкции

Эскизная схема реконструкции

Инвестиционные затраты. Что получает каждый житель дома:

Ориентировочные инвестиционные затраты на одну квартиру – 325 000,00 рублей или 5 500,00 рублей за квадратный метр общей площади квартиры;

Что составляет 21% ~ 26 % от общих затрат на реконструкцию и модернизацию жилого дома (без выполнения работ по усилению несущих конструкций, которые уточняются после обследования здания). В процессе реконструкции обеспечивается:

• утепление стен с отделкой фасада;
• лоджии с остеклением;
• замена окон на пластиковые;
• замена стояков внутренних водопровода и канализации, отопления и общедомовых систем;
• ремонт лестничных клеток;
• установка входных дверей с домофоном;
• тепловой узел с автоматической регулировкой температуры;
• благоустройство прилегающей территории.

Отдельным плюсом – является полная замена кровли на новую! (не входит в вышеперечисленные инвестиционные затраты.

Преимущества для жителей:

• Увеличение срока службы дома (минимум на 30 лет) за счёт проведения мероприятий по усилению фундаментов и несущих конструкций;
• Применяемая технология производства работ позволяет выполнить реконструкцию жилого дома в короткие сроки: 5 - 6 месяцев.
• После реконструкции жилого дома существенно повысится рыночная стоимость квартир в доме.

Результат реконструкции – Уменьшение платы за коммунальные услуги, за счет энергосбережения и уменьшения удельных затрат на 1 квартиру ( увеличение количества квартир от 50 до 100%)

Информация предоставлена ЗАО «Межрегиональное объединение строителей «Северо-Запад 2020»